Evolución del sector inmobiliario en España en 2023

El sector inmobiliario español ha experimentado una importante evolución durante este año 2023, con un cambio de tendencia respecto a los años anteriores. Tras un 2022 marcado por un fuerte crecimiento de los precios de la vivienda, en 2023 se ha producido una reducción en la actividad, con un descenso de las compraventas y un aumento de los precios en términos generales.

Factores que han influido en la evolución del sector inmobiliario en 2023.

Los principales factores que han influido en la evolución del sector inmobiliario en 2023 has sido los siguientes:

• El aumento de los tipos de interés también ha tenido un impacto negativo en el sector inmobiliario, ya que ha encarecido el acceso a la financiación hipotecaria.
• La inflación ha sido uno de los principales factores que han afectado al sector inmobiliario, ya que ha encarecido los costes de construcción y ha reducido el poder adquisitivo de los consumidores.
• La guerra en Ucrania ha tenido un impacto indirecto en el sector inmobiliario español, ya que ha contribuido a aumentar la incertidumbre económica y a frenar la inversión.

Evolución de los tipos de interés en España.

Según los datos del Banco de España, los tipos de interés en España han experimentado una evolución descendente en los últimos años. En 2012, el tipo de interés oficial del BCE se situó en el 0,75%, pero en 2016 se redujo hasta el 0,00%. En 2020, el BCE introdujo una política de tipos de interés negativos, con un tipo de interés oficial del -0,50%.

En 2022, el BCE comenzó a subir los tipos de interés para tratar de controlar la inflación. En julio de 2022, el tipo de interés oficial del BCE se situó en el 0,5%. En julio de 2023, el tipo de interés estaba al 4,25% y en  septiembre al 4,5%, cifra en la que se mantiene en la actualidad.

Las previsiones del BCE apuntan a que si la inflación en la zona euro se mantiene por debajo del 3% de manera generalizada las primeras bajadas del tipo oficial del dinero podrían verse a mediados de año.

Las subidas de tipos de interés tienen un impacto negativo en la economía, ya que encarecen el crédito y, por lo tanto, reducen la demanda de bienes y servicios.

Sin duda si durante 2024 se confirma el inicio de una rebaja en los tipos oficiales del dinero, esto se trasladará al euríbor y será una buena noticia para todos aquellos interesados en comprar una vivienda. Así como para todos aquellos que ya están en haciendo frente a una hipoteca que verán como su cuota empieza a reducirse.

La inflación.

La inflación es un indicador económico que mide la variación de los precios de los bienes y servicios de una economía. En España, generalmente la inflación se mide a través del Índice de Precios de Consumo (IPC), que es un indicador que recoge los precios de una cesta de bienes y servicios representativos del consumo de los hogares españoles.

Evolución de la inflación en España.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la inflación en España ha experimentado una evolución ascendente durante los últimos años. En el año 2020 el IPC se situó en el -0,5%, en 2021 aumentó hasta el 6,5% y en el pasado año 2022 la inflación se mantuvo en niveles elevados, alcanzando el 5,7%.

En este 2023, la inflación ha comenzado a moderar su ritmo de crecimiento. En el mes de noviembre, la inflación se situó en el 3,2% anual.

Si analizamos la inflación podemos concluir que los principales factores que han contribuido al aumento de ésta en España han sido:

1. La pandemia de COVID-19. La pandemia de COVID-19 provocó una serie de disrupciones en las cadenas de suministro, lo que ha llevado a un aumento de los precios de las materias primas y de los bienes y servicios cuyos efectos todavía perduran.
2. La guerra en Ucrania. La guerra en Ucrania ha agravado la situación, provocando un aumento de los precios de la energía y de los alimentos.

Como la inflación tiene un impacto negativo en la economía, ya que reduce el poder adquisitivo, la renta disponible, de los hogares y encarece los costes de producción, los bancos centrales tienen como uno de sus principales mandatos luchar contra la inflación. Intentando mantenerla bajo control en unos niveles aceptables.

En el caso de España y la zona euro, el Banco Central Europeo ha subido los tipos de interés en varias ocasiones en 2022 y 2023. Estas subidas de tipos de interés tienen como objetivo intentar controlar la inflación encareciendo el acceso al dinero.

La previsión para 2024 del Banco de España es que la inflación en España se mantenga elevada en los próximos meses, pero que comience a moderarse a medida que el año 2024 avance.

El coste de construcción de obra nueva.

Si echamos un vistazo al coste de construcción y cuál ha sido su evolución durante este 2023 vemos que, según los últimos datos publicados por sociedad de tasación, alcanzó los 1.251 €/m2 tras un incremento del 7,9% con respecto al mismo período de 2022.

Guerra ucrania.

La guerra de Ucrania ha tenido un impacto indirecto en el sector inmobiliario español, ya que ha contribuido a aumentar la incertidumbre económica y a frenar la inversión. En concreto, la guerra de Ucrania ha tenido los siguientes efectos en el sector inmobiliario español:

1. Aumento de la incertidumbre económica: La guerra de Ucrania ha provocado una serie de incertidumbres económicas, como el aumento de los precios de la energía y de los alimentos, las interrupciones en algunas de las cadenas de suministro y el riesgo de una recesión económica. Esta incertidumbre ha contribuido a reducir la confianza de los consumidores y de los inversores, lo que ha tenido un impacto negativo en el sector inmobiliario.
2. Frenazo de la inversión: La guerra de Ucrania ha provocado un freno de la inversión en el sector inmobiliario.

Estos efectos se han hecho notar en la evolución del sector inmobiliario español en 2023. En concreto, se ha producido un frenazo en la actividad, con un descenso de las compraventas y una estabilización de los precios.

Evolución de la actividad.

La actividad inmobiliaria en España ha experimentado un frenazo en 2023, con un descenso de las compraventas y una estabilización de los precios.

Según los últimos datos del Colegio de Registradores, el número de compraventas de vivienda en España se situó en 480.000 unidades en 2023, lo que supone un descenso del 10,2% respecto a 2022. Este descenso se ha producido en todos los segmentos de vivienda, pero ha sido especialmente significativo en el mercado de segunda mano, donde las compraventas han caído un 12,2%.

Según los últimos datos del INE que son hasta septiembre se han vendido 457.424 viviendas, lo que supone un descenso del 8,5% interanual. Los datos dejan entrever que la compra de vivienda cerrará 2023 con una caída con respecto a 2022. Aun así, los profesionales del sector estiman que se podrían superar las 550.000 unidades.

Sin duda y como hemos comentado más arriba una de las causas principales es el significativo aumento en los costes de financiación. Así lo confirma Fotocasa que recientemente ha publicado que el 60% de compradores ya se han visto afectados por el rápido encarecimiento del dinero. Y que algo más de uno de cada cuatro se ha visto obligado a paralizar el proceso de adquisición de casa.

Vivienda nueva y usada.

Si revisamos la cifra de compraventa de viviendas nuevas, esta experimentó una disminución interanual del 19,7%, cerrando septiembre de 2023 con 8.178 operaciones, un 13,2% menos que en agosto. Esta caída se puede tanto por el aumento en el coste de financiamiento como por la escasez de viviendas existente en el mercado.

De estas el 18,6% de las propiedades transmitidas mediante compraventa en septiembre correspondieron a viviendas de obra nueva. A pesar del crecimiento sin precedentes que ha experimentado este tipo de vivienda desde el inicio de la pandemia, es el segmento que más se ve afectado por el aumento del euríbor.

Las compras de viviendas usadas, que representan más del 81,4% del mercado, registraron una disminución del 24,5%, con un total de 35.908 ventas. Por otro lado, las operaciones de viviendas protegidas, que se encuentran en niveles mínimos en todo el país, disminuyeron un 25,3% en el noveno mes del año.»

Valor de las obras realizadas por el sector.

El sector de la construcción en España ha realizado obras por valor de 57.500 millones de euros entre enero y septiembre de 2023, lo que supone una caída del 11% respecto a los 64.9691 millones de euros presupuestados en el mismo periodo del año anterior.

Según un estudio realizado por firma tecnológica de soluciones analíticas DoubleTrade, el volumen de obras realizadas se redujo un 13%, al registrarse 36.140 construcciones, en torno a 5.400 obras menos que hace un año.

Perspectivas para 2024.

Las perspectivas para el sector inmobiliario español en 2024 son de incertidumbre. Por un lado, se espera que la inflación siga siendo un factor negativo para el sector, ya que podría encarecer los costes de construcción y reducir el poder adquisitivo de los consumidores. Por otro lado, se espera que los tipos de interés den un respiro, lo que podría favorecer el acceso a la financiación hipotecaria.

En este contexto, se prevé que la actividad inmobiliaria se mantenga estable en 2024, con un ligero crecimiento de las compraventas y una estabilización de los precios. Sin embargo, es posible que se produzca un nuevo descenso de la actividad si la inflación o los tipos de interés siguen aumentando.