Perspectivas del sector inmobiliario para 2024
Ahora que estamos empezando el año, recogemos algunas de las opiniones de los expertos sobre la posible evolución del sector inmobiliario en este 2024.
Podemos iniciar este artículo adelantando que en general una mayoría de profesionales del sector muestran una perspectiva optimista en relación con la evolución del sector inmobiliario durante el próximo ejercicio.
Una amplia mayoría coincide en destacar que uno de los aspectos claves para el mercado residencial será el suelo, elemento esencial como materia prima para cualquier desarrollo inmobiliario. Estos profesionales confían en que se produzcan correcciones a la baja en el precio del suelo, junto con una estabilización de los costos de construcción y bajadas en las tasas de interés a partir del segundo trimestre.
Vamos a verlo con un poco más de detenimiento.
¿Qué pasará con el precio de la vivienda en España en este 2024?
En cuanto al futuro del precio de la vivienda, la percepción generalizada entre los actores del sector, apunta a un aumento comedido, más acentuado en la vivienda de obra nueva, donde hay una demanda más solvente y donde también se observa una mayor escasez de producto, impulsada por el temor a una posible futura crisis que ha ralentizado la construcción de nueva vivienda.
Para el año 2024 se prevé que la tendencia actual en el número de transacciones inmobiliarias continúe, con una reducción del 5% al 8% en comparación con el año 2023, pero manteniendo un volumen de compraventas considerable. Es probable que el 2023 cierre como el segundo o tercer mejor año desde 2007. Sin embargo, esta disminución en las compraventas no se reflejará en los precios, ya que se espera que sigan aumentando en cifras similares a las de 2023, con avances de precios situados entre el 1,5% y el 2,5%.
A su vez, queda por ver cómo algunos de los desafíos que enfrenta el sector inmobiliario se manifiestan a lo largo del año. Así como el posible aumento de los costos y la escasez de mano de obra. O la mejora en la accesibilidad al mercado residencial, especialmente para las clases más desfavorecidas, a través de vivienda social y asequible. En España, únicamente el 2,5% del total de viviendas pertenece a este segmento, mientras que la media comunitaria se sitúa en el 9,3%.
Por su parte desde BBVA estiman que el valor de las viviendas podría continuar aumentando en los próximos dos años. Argumentan que el aumento de los tipos de interés oficiales actúa como un freno para el aumento de los precios de la vivienda, ya que encarece el crédito y desincentiva el consumo y la adquisición de otros activos. El ciclo de aumento de las tasas de interés emprendido por el Banco Central Europeo (BCE), que ha llevado las tasas desde el 0% al 4,5% desde mediados de 2022, ha generado temores de una repetición de la crisis financiera e inmobiliaria de 2007, cuando estalló la burbuja inmobiliaria y los precios de la vivienda descendieron abruptamente en España.
Ahora bien, el contexto actual es muy diferente. Una de las principales diferencias es la situación en el mercado de viviendas. En la actualidad existe una notoria escasez de vivienda, mientras que en los años de crisis el mercado estaba saturado con una sobreoferta considerable de viviendas nuevas sin vender.
Otra discrepancia notoria reside en la situación financiera de las familias y las empresas. Actualmente, las hipotecas a tipo fijo son las predominantes. Según datos del INE en febrero de 2023 el 65,7% del crédito hipotecario destinado a la adquisición de vivienda se realizó a tipos de interés fijo, eliminando el riesgo asociado a las variaciones en las tasas de interés. En 2007, prácticamente el 100% de las hipotecas eran de tipo variable, exponiendo a los hogares a las fluctuaciones de las tasas de interés. Además, hoy en día el nivel de endeudamiento es mucho menor, lo que proporciona cierto grado de salvaguardia, ya que tanto las familias como las empresas están menos expuestas a las condiciones financieras adversas. Si miramos qué ocurría en 2007, el nivel de endeudamiento era considerablemente superior, tanto para las familias como para las empresas.
En el ámbito de la oferta, también hay una diferencia importante en la cantidad de viviendas construidas entre 2007 y la actualidad. Entre 2004 y 2007, se otorgaron más de 733.000 permisos de construcción de viviendas nuevas cada año. En cambio, entre 2018 y 2022, la solicitud de permisos para iniciar nuevas viviendas se redujo a poco más de 100.000 al año. Esto se traduce en que, durante el primer periodo se iniciaban 1,7 viviendas por cada nuevo hogar creado, mientras que en el segundo periodo esta proporción ha disminuido a 0,9 viviendas por nuevo hogar (ubicándose ligeramente por encima de 0,5 en 2022).
La escasez de oferta de viviendas, aquí coinciden con muchos expertos del sector, especialmente de vivienda nueva, es el factor primordial que está impidiendo que los precios caigan, destacan desde BBVA. Simultáneamente, la robustez del mercado laboral está manteniendo una demanda relativamente fuerte. En 2022, se comercializaron alrededor de 720.000 viviendas. A pesar de la reducción de las ventas en 2023, se prevé que el nivel de transacciones se mantenga cercano al de 2019, cuando se efectuaron unas 575.000 operaciones de compra de vivienda.
Debido a estos factores, es plausible que el precio de la vivienda continúe aumentando. Las proyecciones actuales sugieren que, en 2024, el precio de la vivienda en España podría crecer alrededor del 3% en comparación con 2023.
Inversión inmobiliaria
¿Qué ha sucedido en España con la inversión inmobiliaria en los distintos segmentos del sector y no sólo en el sector residencial en el pasado 2023?
Pues según los datos presentados recientemente por la consultora inmobiliaria CBRE, la inversión inmobiliaria en España en 2023 experimentó una disminución del 36%, situándose en 11.200 millones de euros, después de haber alcanzado la cifra récord de más de 17.600 millones en el año 2022.
En el cuarto trimestre de 2023 se realizó el 33% de la inversión total del año, con casi 3.700 millones de euros. Hay que resaltar que durante este trimestre se llevó a cabo la adquisición del 35% del portafolio de Hotel Investment Partners (HIP), propiedad de Blackstone, por parte del fondo soberano de Singapur (GIC).
El sector hotelero destacó como el principal foco de inversión, superando los 4.000 millones de euros en todo 2023, representando más del 35% del total y siendo el único segmento de actividad dentro del sector inmobiliario que experimentó un crecimiento con respecto a 2022, aumentando en un 30%.
El sector residencial ocupó la segunda posición con el 27% de la inversión, superando los 3.000 millones, un 32% menos que en el año anterior. Del total, las operaciones destinadas al alquiler de viviendas supusieron el 61% de la inversión de este segmento.
Evolución económica
La situación económica actual de España y sus previsiones de evolución ejercen una influencia directa en todos los sectores de la economía y por tanto en el sector inmobiliario. Con el repunte económico experimentado y España creciendo por encima de la media europea, es probable que se observe un aumento en la demanda de viviendas, respaldado por la mejora en la confianza del consumidor y condiciones crediticias más favorables.
La estabilidad laboral y el crecimiento económico pueden actuar como catalizadores, estimulando la inversión en vivienda y propiciando un aumento en la construcción. Sin embargo, factores como la inflación y los actuales conflictos bélicos podrían generar fluctuaciones en los precios y la disponibilidad de viviendas, generando un escenario dinámico en el mercado inmobiliario español a lo largo del año.
Y prueba de ello, es que ya se vislumbran algunos nubarrones en el horizonte económico que sin duda afectarán a la economía española, como recientemente el vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), Luis de Guindos, ha admitido a la vista de los últimos datos de la zona euro y que según sus propias palabras resultan «desalentadores».
El Producto Interno Bruto (PIB) disminuyó un 0,1% en el tercer trimestre de 2023, y las cifras sugieren que también cayó en diciembre «confirmando la probabilidad de una recesión técnica en la segunda mitad de 2023 y perspectivas débiles a corto plazo».
Esta desaceleración en la actividad parece ser general, afectando especialmente al sector de la construcción y la manufactura, aunque se prevé que los servicios también se debilitarán en los próximos meses debido a una actividad más tenue en el resto de la economía. Por lo que la probabilidad de una recesión técnica en la segunda mitad de 2023 es real.
Lo que sí que está funcionando bien es el mercado laboral, que sigue siendo particularmente resistente a la desaceleración actual, el vicepresidente del BCE ha advertido sobre los primeros indicios de una corrección con la disminución de los datos sobre horas trabajadas y tasas de empleo vacante, indicando que el ajuste en el mercado laboral también podría afectar la cantidad de empleos disponibles.
En relación con la inflación, Guindos ha alertado sobre la desaceleración del ritmo de desinflación en 2024, después del repunte observado en diciembre, que alcanzó el 2,9% cuando en el mes anterior fue del 2,4%.
«Es probable que el rápido ritmo de desinflación que observamos en 2023 se desacelere en 2024 y se detenga temporalmente a principios de año, como ocurrió en diciembre de 2023», ha señalado.
Conclusión
Como hemos expuesto más arriba podemos concluir que se prevé que habrá un aumento moderado en el precio de la vivienda, entre el 1,5% y el 3%, especialmente en obra nueva, debido a la demanda sólida y la escasez de oferta. Y una reducción del 5% al 8% en las transacciones inmobiliarias en 2024.
Esta evolución del sector dependerá de cómo se desarrolle la situación económica de España. Aunque la demanda de viviendas puede aumentar, la desaceleración económica y los riesgos, como la inflación y conflictos bélicos, generarán incertidumbre a lo largo del año. La reciente disminución del PIB en la zona euro sugiere la posibilidad de una recesión técnica, afectando a la construcción y la manufactura. Aunque de momento el mercado laboral se mantiene resistente, los primeros indicios de un posible cambio de tendencia ya han aparecido, lo que podría llevar a confirmar los peores augurios sobre la economía.