Subrogación hipotecaria

En este artículo sobre subrogación hipotecaria, exploraremos qué es la subrogación hipotecaria, los diferentes tipos de subrogación, los gastos asociados con el proceso, los pasos para llevarla a cabo y la comparación entre subrogar o cancelar. Descubre todo lo que necesitas saber sobre la subrogación hipotecaria para que puedas tomar una decisión inteligente al respecto de tu hipoteca.

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria es un proceso mediante el cual un nuevo prestatario asume la responsabilidad de un préstamo hipotecario existente, incluidos sus términos y condiciones, sin necesidad de cancelar la hipoteca original.

En este proceso, el nuevo prestatario reemplaza al prestatario original en el contrato de préstamo, manteniendo las mismas garantías hipotecarias y condiciones pactadas inicialmente, aunque puede negociar nuevos términos con el prestamista si así lo desea.

Explicado de forma sencilla es cuando se lleva a cabo un cambio de alguno de los titulares de la hipoteca, que puede ser tanto la entidad bancaria como el propietario del inmueble sobre el que recae ese préstamo hipotecario.

Como por ejemplo cuando se quiere cambiar el titular de la hipoteca porque vas a comprar una casa o piso de obra nueva y te subrogas a la hipoteca del promotor inmobiliario.

La subrogación de hipoteca puede ser una opción atractiva para los propietarios que desean obtener mejores condiciones de préstamo sin incurrir en los costos asociados con la cancelación y la obtención de un nuevo préstamo hipotecario.

Dos de las principales mejoras que se buscan al subrogar la hipoteca son: logra un mejor tipo de interés que el que tu hipoteca actual te ofrece o bien cambiar el plazo del préstamo hipotecario. Aunque las subrogaciones también se pueden utilizar para modificar otras condiciones de tu hipoteca.

Es importante saber que no basta con que el comprador y vendedor se pongan de acuerdo. El banco no está obligado a aceptar la subrogación, por ello para poder realizarla se deberá contar con el beneplácito de la entidad bancaria.

Tipos de subrogación hipotecaria

Existen dos tipos:

1. La subrogación a deudor: en la que se cambia el titular de la hipoteca.
2. La subrogación de acreedor o entre entidades: que te permite cambiar la hipoteca de un banco a otro.

Mientras que la subrogación a deudor se refiere al cambio en el deudor del préstamo hipotecario, la subrogación a acreedor se refiere al cambio en el prestamista o acreedor del préstamo hipotecario. Ambos tipos de subrogación pueden ocurrir simultáneamente en el proceso de subrogación hipotecaria, dependiendo de las circunstancias específicas de la transacción.

Gastos de una subrogación

Como tod@s suponéis la realización de una subrogación hipotecaria tiene unos gastos asociados. Os los detallamos.

Las comisiones. Las entidades bancarias aplican a las subrogaciones una comisión que varía en función del año en que se realizó la hipoteca. El Banco de España aclara que esa comisión podrá llegar a ser del 1% del capital pendiente para los préstamos hipotecarios que se firmaron antes del 27 de abril de 2003. Con posterioridad a esa fecha el máximo quedó fijado en el 0,5%.

A partir de junio de 2019 se diferencia entre hipoteca a tipo fijo y a tipo variable. Las de tipo fijo pueden alcanzar el 2% durante los 10 primeros años de vigencia de la hipoteca. Después el 1,5%. En las hipotecas de tipo variable el máximo es el 0,25% en los primeros tres años, o el 0,15% en los 5 primeros.

Los gastos de notaría, gestoría y registro. Estos gastos se dan al realizar la subrogación, pero ahora es el banco el que debe hacerse cargo de ellos.

Tasación de la vivienda. Algunos prestamistas pueden requerir que se realice una tasación de la vivienda como parte del proceso de subrogación, lo que puede generar costos adicionales.  En este caso el pago corresponderá al hipotecado.

La subrogación hipotecaria está exenta del pago del impuesto de actos jurídicos documentados.

¿Qué pasos debes seguir para llevarla a cabo?

Te describimos cuáles son los pasos que debes tener en cuenta en el proceso de subrogación de hipoteca:

1. Evaluación de la hipoteca existente. El primer paso que te recomendamos realizar es evaluar detalladamente la hipoteca existente, incluyendo sus términos, condiciones, tasas de interés y plazos de amortización. Es importante comprender completamente el contrato de préstamo actual antes de considerar una posible subrogación.
2. Búsqueda de un nuevo prestamista. Una vez que se ha evaluado la hipoteca existente, el siguiente paso es buscar un nuevo prestamista dispuesto a aceptar la subrogación. Es recomendable comparar ofertas de diferentes prestamistas para encontrar las mejores condiciones y términos para la nueva hipoteca.
3. Solicitud de subrogación. Una vez seleccionado el nuevo prestamista, se debe presentar una solicitud de subrogación de hipoteca. Esta solicitud incluirá información detallada sobre el préstamo existente, así como los términos y condiciones propuestos para la nueva hipoteca.
4. Evaluación y aprobación del nuevo préstamo. El nuevo prestamista revisará la solicitud de subrogación y realizará una evaluación de crédito para determinar la elegibilidad del prestatario y las condiciones del nuevo préstamo. Si la solicitud es aprobada, se procederá con la subrogación de la hipoteca.
5. Firma de la documentación. Una vez aprobada la solicitud de subrogación, se programará una fecha para la firma de la documentación pertinente. Esto incluirá la firma de un nuevo contrato de préstamo hipotecario y otros documentos legales relacionados con la subrogación.
6. Registro de la subrogación. Una vez firmados todos los documentos, la subrogación de la hipoteca se registrará en el registro de la propiedad correspondiente. Esto formalizará el cambio de prestatario y garantizará que el nuevo prestatario asuma la responsabilidad de la hipoteca existente.

¿Qué es mejor subrogar o cancelar?

Normalmente la subrogación hipotecaria es más ventajosa que cancelar tu hipoteca y abrir una nueva cuyos trámites suelen ser más costosos. Al cancelar debes de asumir los gastos de estudio y apertura de la nueva hipoteca.

Pero antes de decirte tendrás que estudiar las condiciones de la hipoteca a la que vas a subrogarte y las condiciones de la nueva hipoteca.

Ventajas de la subrogación:

• Como hemos comentado más arriba la subrogación hipotecaria está exenta del pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Excepto en el caso que quieras ampliar el capital prestado. En cambio, en el caso de constitución de una nueva hipoteca sí que deberás pagarlo.
• Te ahorras el coste de la tasación.
• Con una subrogación también puedes cambiar el tipo de hipoteca. Podrías cambiar la hipoteca a tipo variable por una a tipo fijo, o al revés. Siempre que el cambio te beneficie.