Subrogación hipotecaria: ¿qué es?
Hoy os vamos a resumir lo más escueta y claramente posible todo lo que debéis saber sobre la subrogación hipotecaria.
Lo primero que vamos a hacer es aclarar el concepto.
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
La subrogación hipotecaria es el cambio de alguno de los titulares en un préstamo hipotecario. Lo que cambia es la titularidad y puede ser tanto la entidad bancaria que inicialmente concedió el préstamo hipotecario como el propietario del inmueble sobre el que recae ese préstamo hipotecario.
Un ejemplo muy común es cuando el comprador de una vivienda nueva quiere cambiar el titular de la hipoteca porque se va a subrogar a la hipoteca del promotor inmobiliario.
¿Por qué subrogar?
Normalmente con la subrogación lo que se pretende es aprovechar algunas de las condiciones de la hipoteca vigente.
Por ejemplo, en el caso de que el tipo de interés de la hipoteca que tiene concedida el promotor inmobiliario sea más bajo que el tipo de interés que te está ofreciendo tu banco. O tiene un plazo más largo y a ti te interesa más.
Estas son dos posibles causas, pero también se pueden modificar otras condiciones.
Condiciones para que puedas subrogarte
En primer lugar, el comprador y el vendedor deben estar de acuerdo en realizar la subrogación.
En segundo lugar, es indispensable contar con la aprobación de la entidad financiera para llevarla a cabo. Debéis saber que la entidad financiera no está obligada a aceptar la subrogación.
Tipos de subrogación hipotecaria
Las subrogaciones hipotecarias pueden ser: subrogación a deudor y subrogación de acreedor o entre entidades.
La subrogación a deudor es aquella en la que se modifica el titular de la hipoteca.
La subrogación de acreedor o entre entidades es aquella que te permite cambiar el préstamo hipotecario de un banco a otro.
Gastos de una subrogación
Los gastos asociados a una subrogación son los siguientes:
Las comisiones. Las entidades bancarias aplican una comisión sobre este tipo de operaciones que varía en función del año en el que se constituyó la hipoteca.
El Banco de España aclara que esa comisión podrá llegar a ser del 1% del capital pendiente para los préstamos hipotecarios que se firmaron antes del 27 de abril de 2003.
Con posterioridad a esa fecha el máximo quedó fijado en el 0,5%.
A partir de junio de 2019 se diferencia entre hipoteca a tipo fijo y a tipo variable. Las de tipo fijo pueden alcanzar el 2% durante los 10 primeros años de vigencia de la hipoteca. Después el 1,5%. En las hipotecas de tipo variable el máximo es el 0,25% en los primeros tres años, o el 0,15% en los 5 primeros.
Los gastos de notaría, gestoría y registro. En la actualidad es la entidad bancaria la que tendrá que hacerse cargo de ellos.
La tasación en caso de que deba realizarse la tendrá que pagar el hipotecado.
La subrogación hipotecaria está exenta del pago del impuesto de actos jurídicos documentados.
¿Qué es mejor subrogar o cancelar?
En general la subrogación hipotecaria es más ventajosa que cancelar tu hipoteca. Aunque cada una tiene sus ventajas y desventajas.
¿Qué ventajas tiene la subrogación hipotecaria?
- Está exenta del pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Si optas por constituir una nueva hipoteca tendrás que pagarlo.
- Puedes ahorrarte el coste de la tasación, si no se debe realizar.
- Con una subrogación podrías cambiar la hipoteca a tipo variable por una a tipo fijo, o viceversa. Aquí deberás estudiar si este posible cambio te resulta beneficioso.
¿Qué ventajas tiene la cancelación hipotecaria?
La principal ventaja de la cancelación es que puedes tener una hipoteca a tu medida.
El coste de la cancelación de la hipoteca es la comisión de cancelación que figure en las condiciones. Pero obviamente deberás sumar todos los gastos necesarios para la constitución de tu nueva hipoteca.