Tendencias en la compra de vivienda para el primer semestre de 2023
La compra de viviendas experimentará una disminución del 30% en 2023 debido al fuerte incremento que el tipo de interés viene experimentando en los últimos meses y al deterioro de la capacidad de ahorro de las familias.
Esto es lo que pronostica el Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, al analizar el primer trimestre de este año 2023, que señala que tanto el aumento de los tipos de interés como la desaceleración del crecimiento económico y el descenso de los ahorros acumulados durante la pandemia tendrán repercusiones en el volumen de las compraventas.
Destaca que se aprecia un cambio en la tendencia del mercado desde la segunda mitad de 2022, donde se desaceleran las hipotecas, aumentan las amortizaciones de los préstamos hipotecarios y los precios resisten.
El informe estima que las transacciones de viviendas disminuirán aproximadamente un 30% en 2023. Aunque el ajuste será significativo, las ventas se situarán ligeramente por encima de las 500.000 unidades, un nivel similar al promedio anual entre 2015 y 2019. También se destaca que el mayor ajuste se concentrará en el mercado de viviendas de segunda mano.
2022 cambio de tendencia en la compra de vivienda.
El sector inmobiliario se encuentra entre los más afectados por el incremento de los tipos de interés desde el verano pasado. Sus efectos se reflejan en la moderación que, aunque gradual, ya se hace notar en las transacciones de compraventa, la concesión de hipotecas y los precios de las hipotecas.
En el estudio se refleja un cambio de tendencia en el mercado a partir de la segunda mitad de 2022. Aunque esto no impidió que el año cerrara con un total de 720.000 viviendas vendidas y un crecimiento del 6.2% respecto al año anterior.
Fue en el mes de agosto de 2022 cuando el ritmo de ventas de viviendas comenzó a mostrar una tendencia a la baja.
En el informe se refleja que el impacto de la inflación y el aumento de los tipos de interés en los ingresos familiares continúa llevando a las familias a utilizar sus ahorros.
Si bien esos ahorros acumulados durante la pandemia fueron uno de los principales impulsores del auge del sector inmobiliario, ahora su disminución enfriará parte de la demanda de compra de vivienda, especialmente en el segmento de segundas residencias y en la demanda extranjera, debido a la desaceleración del crecimiento en los principales países europeos.
Se estima que todos estos factores que provocarán una reducción de las compras previstas arrojarán un balance final de compras de viviendas a finales de 2023 en el torno de las 500.000 operaciones.
Otras variables que están afectando al mercado inmobiliario.
Sin embargo, no sólo las transacciones de compraventa se verán afectadas por el aumento de los tipos de interés que el Banco Central Europeo (BCE) inició en verano para combatir la inflación.
El incremento de los precios que venimos experimentando ha erosionado parte de la riqueza de los hogares en términos reales. Las familias han perdido poder adquisitivo y ahora necesitan destinar una mayor proporción de sus ingresos al costo de la vida, incluyendo el pago de las hipotecas.
El hecho de cubrir las cuotas hipotecarias supone un esfuerzo mayor y plantea un riesgo creciente que las entidades financieras tienen en cuenta al otorgar préstamos para la compra de vivienda.
Este aumento del riesgo se refleja en una mayor exigencia de los criterios de aprobación de préstamos y en una mayor rigurosidad en las condiciones generales aplicadas a las personas que solicitan un préstamo hipotecario.
Desde hace meses, los propios bancos confirman que el volumen de concesiones de préstamos se ha frenado, y el Observatorio de BBVA Research confirma esta desaceleración.
Si en la primera mitad de 2022 crecieron a un promedio mensual del 0,4%, en la segunda mitad lo hicieron a un ritmo del -1%.
Otro indicador de este cambio de tendencia se encuentra en el tipo de hipotecas concedidas.
Si bien después de la pandemia los préstamos a tipo fijo ganaron terreno, hasta el punto de superar por primera vez a los préstamos variables y representar casi las tres cuartas partes del nuevo crédito, su peso ha comenzado a disminuir en los últimos meses. Pasando pasado del 71% en junio de 2022 al 57% en enero de este 2023.
Además, se observa un aumento en la renegociación de hipotecas desde el cuarto trimestre de 2022, momento en el que comenzaron a revisarse al alza las condiciones hipotecarias.
También se destaca el aumento de las amortizaciones. Los hogares han aprovechado los ahorros acumulados durante la pandemia para reducir el capital de sus préstamos.
Las amortizaciones mensuales promedio pasaron de poco más de 4.500 millones entre mayo y diciembre de 2021 a casi 6.000 millones en el mismo periodo de 2022, según recoge el informe.
Contención de los precios
Sin embargo, BBVA Research no prevé que la desaceleración de la demanda y de las ventas se traduzcan de la misma manera en los precios. Por el contrario, considera que la escasez de oferta de viviendas en el mercado contendrá las caídas en este sentido.
Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en 2022 el precio de la vivienda creció a una tasa interanual del 5%, muy por encima del avance del 2,1% del año 2021.
El INE, por su parte, estima que la vivienda se revalorizó un 7,4% en 2022. Los precios aumentaron en todas las comunidades autónomas, pero el estudio también observa incrementos menos intensos en la segunda mitad del año, especialmente en el mercado de la vivienda de segunda mano.
El precio de la vivienda nueva apenas se moderó en la segunda mitad de 2022. Sin embargo, la revalorización interanual de la vivienda usada disminuyó un promedio trimestral de 2,2 puntos porcentuales en el segundo semestre de 2022.
El informe pospone la recuperación del sector inmobiliario hasta 2024 y estima que ésta podría venir acompañada de un aumento en el precio de la vivienda del entorno del 2%.
Compraventa de vivienda en el primer trimestre.
El sector inmobiliario continúa mostrando una tendencia a la baja en la compraventa de viviendas en el mes de marzo, registrando su segundo mes consecutivo de caídas interanuales.
Durante el mes de marzo se realizaron un total de 55.778 operaciones de compraventa de vivienda, lo que representa una disminución del 5,7% en comparación con el mismo período del año anterior.
Sin embargo, la variación de febrero a marzo arroja un aumento del 11%, siendo la primera vez en cinco años que se registra un incremento en este mes.
Estos datos, publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), confirman la tendencia de desaceleración en el mercado inmobiliario. Aunque las cifras de compraventa siguen siendo significativas al superar las 50.000 operaciones.
Algunos profesionales del sector afirman que estos datos muestran que las cifras todavía son buenas y destacan que todavía existe un fuerte interés por la compra de viviendas.
El euríbor en marzo.
En marzo, el Euríbor se situó alrededor del 3,647%, pero hay que tener en cuenta que las operaciones realizadas durante el mes de marzo se iniciaron aproximadamente dos meses antes, cuando el índice rondaba el 3.3%. Por lo tanto, es muy posible que todavía no se haya reflejado plenamente el efecto de este incremento
Durante el mes de marzo tanto las operaciones de viviendas de segunda mano como las compras de viviendas nuevas experimentaron una caída.
La compraventa de viviendas usadas disminuyó un 5,3%, totalizando 45.309 operaciones y registrando dos meses consecutivos en negativo.
Por otro lado, las compras de viviendas nuevas sufrieron una disminución del 7,5%, con un total de 10.469 operaciones, habiendo registrado caídas en seis de los últimos siete meses.
Si revisamos los datos conjuntos del primer trimestre del año, la compraventa de viviendas se redujo un 2,1%, con una disminución del 3,9% en las operaciones de viviendas nuevas y un descenso del 1,6% en las operaciones de viviendas usadas.
Además, hemos de tener en cuenta que según las últimas noticias es muy probable que las subidas de tipos todavía no se hayan acabado, lo que generará que los costes hipotecarios sigan al alza.
Tod@s aquell@s que queráis podéis acceder al informe completo de BBVA en este enlace: BBVA – Observatorio Inmobiliario abril de 2023.
