Viviendas vendidas en 2023
Según los últimos datos presentado recientemente por El Consejo General del Notariado ponen de manifiesto una disminución en la actividad del mercado inmobiliario, con una caída del 11,2% en el número de compraventas de viviendas y una reducción del 21,3% en la constitución de préstamos hipotecarios en comparación con el año anterior. Sin embargo, a pesar de esta disminución en las transacciones, el precio medio de los inmuebles vendidos aumentó un 1,5%, alcanzando los 1.640 euros por metro cuadrado al finalizar el año.
Estos datos contrastan con las previsiones iniciales, que anticipaban un descenso aún mayor en las ventas y una caída en los precios debido a la incertidumbre económica y el aumento de los tipos de interés. Aunque las ventas registradas en 2023 son inferiores a las de los dos años anteriores, aún representan el cuarto mejor dato histórico según los notarios.
El mercado hipotecario experimentó una desaceleración más pronunciada con el peor balance anual desde 2014 en la firma de nuevas hipotecas.
El enfriamiento de la actividad inmobiliaria no fue uniforme a lo largo del año. Se observó una disminución progresiva en la compraventa de viviendas desde el primer hasta el tercer trimestre, con una caída del 15,6% interanual en este último período. No obstante, el cuarto trimestre mostró una caída más moderada del 4,8%, lo que suavizó el retroceso anual.
Desde Idealista han comentado que la caída en el número de hipotecas concedidas es mucho mayor que en las operaciones cerradas, lo que sugiere que sigue habiendo demanda cualificada suficiente, incluso sin la necesidad de financiación. Se señala también que la reducción en las compraventas puede estar relacionada con la disminución del stock de viviendas disponibles, lo que contribuye al aumento de los precios.
Análisis de los datos de diciembre de 2023 del mercado inmobiliario español
1. Compraventas y precios.
El número total de compraventas de viviendas disminuyó en un 5,2% interanual, alcanzando las 57.392 unidades. Este descenso marca el decimoquinto mes consecutivo de descensos en las transacciones.
Los precios de los pisos experimentaron un aumento del 6,8%, alcanzando los 1.891 euros por metro cuadrado. El precio medio de las viviendas unifamiliares aumentó un 0,7%, llegando a los 1.287 euros por metro cuadrado.
Por tipología de vivienda en diciembre de 2023, las compraventas de pisos disminuyeron un 3,6% interanual, totalizando 44.801 unidades vendidas. Las viviendas unifamiliares experimentaron una caída más pronunciada, disminuyendo un 10,5% interanual y alcanzando las 12.591 unidades vendidas.
2. Variaciones regionales
La compraventa de viviendas aumentó en cuatro Comunidades Autónomas: Navarra (42,8%), Castilla-La Mancha (10,9%), Asturias (3,4%) y Castilla y León (0,3%).
Las comunidades donde el descenso fue más pronunciado fueron el País Vasco (-16,6%), Extremadura (-16,4%), Baleares (-12%) y Canarias (-10,6%).
A nivel nacional, el precio medio de la vivienda se situó en 1.687 euros por metro cuadrado, un aumento del 5,8% interanual.
3. Préstamos hipotecarios
El número de nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda disminuyó un 8,1% interanual, alcanzando las 24.370 operaciones. Este es el decimosexto mes consecutivo de retroceso en esta métrica.
Aunque hubo algunas excepciones, como Navarra, Asturias y Castilla y León, la mayoría de las regiones experimentaron una disminución en la firma de nuevas hipotecas.
La cuantía promedio de los préstamos hipotecarios también disminuyó un 3,1% interanual, situándose en 152.359 euros en promedio. Además, en el caso de las compras financiadas con préstamos hipotecarios, la cuantía del préstamo representó, en promedio, el 70,2% del precio de la vivienda.
En este enlace tenéis el análisis de los datos de hipotecas firmadas a finales de noviembre de 2023,
¿Problema de oferta?
En definitiva, los datos de diciembre de 2023 muestran una continuación de las tendencias observadas a lo largo del año, con una disminución en las transacciones de viviendas y en la firma de nuevos préstamos hipotecarios, aunque los precios continúan aumentando en general.
Ahora bien, algunos profesionales destacan que a pesar de un descenso del 11,2% en la compraventa de viviendas en España en 2023, se firmaron más de 640.400 compras de viviendas, el cuarto mejor resultado desde 2007.
Por tipología, los pisos supusieron el 76,9% del total de las operaciones, el más alto desde 2019. El valor medio de la vivienda se incrementó un 1,5% anual, alcanzando los 1,640 euros por metro cuadrado, aunque aún se sitúa un 8,4% por debajo del máximo histórico.
Estas cifras totales chocan con las expectativas negativas que auguraban una caída del 20% en las ventas y una reducción de los precios debido a la incertidumbre económica y el aumento de los tipos de interés. A pesar de una reducción del 11,2% en las operaciones en comparación con 2022, las 640.451 operaciones firmadas siguen siendo sumamente notables, superando la media de los últimos 17 años.
Por ello ya hay opiniones entre los profesionales del sector inmobiliario, respaldadas por el Banco de España, que señalan que la oferta de vivienda nueva en España es insuficiente para satisfacer una demanda que se mantiene fuerte a pesar de los aumentos en los tipos de interés. Esto está generando un aumento significativo en los precios de la vivienda, lo que podría ser problemático a largo plazo si no se aborda adecuadamente una solución.
Algunas predicciones apuntan a que los precios subirán sólo un 2,5% en 2024, en comparación con el 4% del año 2023. Sin embargo, advierten que, a largo plazo, la tensión en los precios aumentará significativamente si no se incrementa la oferta de vivienda. Los promotores estiman que se terminaron alrededor de 110.000 viviendas el año pasado, pero la creación de nuevos hogares superará los 180.000, lo que aumentará aún más el déficit de vivienda. Esta brecha entre la oferta y la demanda se intensificará en el futuro si no se produce un aumento significativo en la construcción de viviendas nuevas.
En este enlace tenéis acceso a todos los datos del informe del Notariado.