Evolución precios vivienda
Según los últimos datos publicados por Tinsa, el valor medio de la vivienda nueva y usada en el tercer trimestre del año aumentó un 5% en tasa interanual y un 1,4% en tasa trimestral. Y a pesar de la caída de las operaciones de compras de vivienda en comparación con el año 2022, los precios residenciales se mantienen al alza.
¿Cómo se explica esta evolución positiva de los precios de la vivienda?
Si miramos los datos facilitados por Eurostat el precio de la vivienda en España creció un 2,1% en septiembre mientras que la media de los países de la eurozona apenas lo hizo en un 0,1%.
Si revisamos los datos interanuales del segundo trimestre, estos marcan un retroceso del 1,7% interanual en el precio de la vivienda en países de nuestro entorno como Francia, Alemania y los Países Bajos frente a un aumento del 3,7% en España.
En la situación del mercado inmobiliario actual es fundamental entender las razones que hay detrás de esta evolución de los precios que se está produciendo en España y que difiere de manera significativa de la evolución del mercado en otros países europeos.
Los expertos destacan que el factor principal de esta diferente evolución es la poca oferta de vivienda que existe en la actualidad en España, a pesar del aumento de los precios y del coste de financiar la compra de una vivienda.
Aunque hay varias posibles explicaciones, es un conjunto de estas las que podrían explicar por qué se está produciendo esta situación:
- El aumento del número de hogares. Crece en términos netos los hogares que se crean, en buena medida debido a la inmigración, y muy por encima de la creación de nueva vivienda. Lo que genera un déficit de vivienda disponible.
- Demanda extranjera: aunque los últimos datos muestran que ya se está produciendo una caída en la compra de inmuebles por parte de extranjeros, la elevada compra de vivienda por este grupo es una realidad que pone más presión sobre la poca oferta existente de vivienda.
- El Covid-19 provocó un fuerte aumento de los precios de muchos de los materiales que se utilizan en la construcción. A la vez que contuvo durante unos meses la compra de vivienda. Por lo que una vez superada la Crisis Covid con la vuelta a la nueva normalidad esta demanda contenida se lanzó de nuevo a la búsqueda de compra de vivienda, tensionando los precios al alza.
- Crecimiento económico. Algunos expertos también apuntan como causa a que el crecimiento económico en España será más fuerte que en el resto de la Eurozona.
- Y un último factor importante es que la compra de vivienda sigue siendo un mercado refugio, desviando el ahorro hacia este tipo de inversión y viéndose como una herramienta para luchar ante la inflación, a pesar del aumento del coste de las hipotecas.
Algunos profesionales destacan otros factores, pero sin duda comprender los factores mencionados más arriba es esencial porque pueden proporcionar una visión clara de cómo se están definiendo los precios de la vivienda en España en comparación con otros países europeos.
¿Y cuál es la realidad de este último trimestre en términos de evolución de los precios? Veámoslo.
Evolución del precio de la vivienda por Comunidades Autónomas.
En la mayoría de comunidades autónomas la evolución del precio corrobora un aumento generalizado de la vivienda nueva y usada entre un 3,5 % y un 7 % más cara que hace un año.
Las Comunidades Autónomas con los mayores incrementos en el último año se localizan en Navarra (+9,1 %), Baleares (8,4 %) y La Rioja (8,3 %). En Cataluña y la Comunidad de Madrid el aumento es del 3% y del 5,7 % respectivamente.
Las que muestran una caída en la evolución de sus precios son Castilla La Mancha, Navarra, Baleares y Andalucía, que en este último trimestre caen un -1,1% con respecto al trimestre anterior.
Evolución por ciudades.
La tendencia general entre las principales capitales es a situarse entre un -1% y un +2%. Destacan Almería, Guadalajara y Málaga, que ven como sus precios crecen por encima de un 10% con respecto a 2022.
Barcelona se encareció un 2% y Madrid un 5,7%. En todos los distintos distritos de Madrid se producen aumentos que podemos considerar altos comprendidos el 3,9% y el 8% con incrementos trimestrales positivos entre el 0,4% y el 4%. Los incrementos más significativos de precios con respecto al año anterior se han registrado en los distritos de Chamberí y Barajas. En cuanto al aumento en el trimestre actual en comparación con el anterior, los distritos destacados son el Barrio de Salamanca y Latina.
Fuera de esta tendencia general, hasta siete capitales de provincia registran aumentos trimestrales por encima del 3 % entre ellas, Almería, Palma de Mallorca y Málaga. En el extremo opuesto, otras 13 registran leves retrocesos entre el -0,4 % y el -2,4 % de Murcia.
Las más caras son San Sebastián (4.165 €/m2), Madrid (3.744 €/m2) y Barcelona (3.665 €/m2). En el lado opuesto se sitúan Zamora (1.056 €/m2), Soria (1.080€/m2) y Ciudad Real (1.092 €/m2).
Esfuerzo teórico anual de compra
Un indicador muy interesante que publica Tinsa es el “Esfuerzo teórico anual de compra”. Este indicador evalúa la accesibilidad para un hogar promedio de adquirir su primera vivienda en las diversas partes del país. Simula el porcentaje de ingreso disponible que un hogar tendría que destinar al pago del primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda promedio.
El esfuerzo teórico anual promedio en el segundo trimestre del año, actualmente el último dato disponible, se situó en un 33,3%. Por lo que las familias destinan un tercio de su renta disponible al pago del primer año de una nueva hipoteca promedio.
Tradicionalmente se ha considerado que aproximadamente no se debe destinar al pago de la hipoteca más de un tercio de la renta disponible. Pues según estos últimos datos son muchas las provincias y capitales que sobrepasan esta tasa deseable
Las provincias que superan el nivel de esfuerzo son las Islas Baleares, con una tasa de esfuerzo del 60,1%, seguido de Málaga con el 48,7 % y Madrid con el 41,6%.
En las capitales, esta tasa de esfuerzo teórico alcanza el 50,3% en la ciudad de Barcelona y el 48,1 % en Madrid, seguidas de Málaga con el 47,7% y Sevilla con un 40,9 %. Por debajo del 35% se sitúan Valencia, 34,9%, y Zaragoza, 30,1%.
Conclusión
A pesar de esta tendencia al alza, si volvemos la vista atrás el valor medio en España se sitúa actualmente en niveles del segundo trimestre de 2011. La vivienda nueva y usada todavía es un 19,1% más barata que el máximo alcanzado en el periodo 2007-2008, tras revalorizarse un 37% desde los mínimos de la gran crisis financiera.
En este enlace tenéis todo el informe Tinsa completo.